杭子牙按：这是本号8月2日文章《最后一次等你》。发布后，有读者批评标题太文青，没体现文章内容主旨，希望能调整。本号感谢并诚恳接受批评，调整标题后再发布。若您昨日已经阅过，可略过此文。

本号今天第二篇文章，讨论中印争端，里面有件千辛万苦从美国德州大学图书馆挖到的稀世宝贝，即能帮助咱们中国外交部继续巩固对印立场，又能给印度的主张以致命一击。欢迎大家移步参阅。

不少人将2017年的房产政策视为历史性转折。

没错，无论从调控力度还是调控思路，2017年的政策都和之前有很大不同。

以前的调控从来没上过这么多行政手段，调控的价值诉求也在“稳房价”和“稳增长”之间摇摆。

而目前这轮调控，除了严厉的行政手段，调控的价值诉求也在向“房子是用来住的”属性回归。

此外，租售同权的地方性尝试，中心城市加大土地供应、限制土地挂牌价格等，从结构上说都具有供给侧改革的属性。

在货币供应上，量化宽松进入收尾阶段，金融领域在清理整顿，流向房地产行业的资金总量在萎缩，这些宏观层面的政策和零售终端的房贷政策形成合力，以货币领域供给侧改革的属性，暂时遏制住了房价飙升。

但是，房价从此就被遏制住了吗？恐怕未必！

第一个原因，是导致房价上升的土地财政不仅没有调整，而且还有进一步强化的可能。

为什么会有这个判断？是因为当前地方政府正承担着越来越多的事权，要有效行使这些事权，就需要更多的钱。

但在分税制下，国税旱涝保丰收地拿走了最大一块，地方政府收入有限，没有更多的钱做越来越多的事。相反，整体经济增速放缓，拖累财税收入增速，又进一步扩大了地方政府的资金缺口。

所以，地方政府的卖地冲动不仅没有减弱，反而会进一步增强。

有人问，地方政府为什么不发展实体经济，就想着卖地？

坦白说，地方政府也想发展实体经济，而且也在努力发展实体经济——很多人对政府戴着有色眼镜，说地方政府不发展实体经济，那是不了解地方政府！事实上，地方政府没有一个不想发展实体经济，不在努力发展实体经济的。

但实体经济，真不是想发展就能发展起来的，它需要时间，需要产业链，需要技术和人才，需要软硬环境，需要区位优势，在经济全球化的背景下还需要对全球市场变化敏锐且超前的把握，哪有那么容易？！

就好像你想发财，光努力就发财了吗？

再一个，从地方政府的角度，实体经济能带来多少税收？一个年销售额300亿的企业，在地方绝对算大型经济实体，每年能为政府带来多少地税收入？卖一块地呢？

而且，就算一只手发展实体经济，也不代表就另一只手不能卖地。京沪惠深的实体经济在全国绝对处于领先地位，地价和房价不是更遥遥领先吗？

所以，不要苛责地方政府，地方政府真的都很努力。主要是事权和财权不匹配造成的土地财政问题，是城市治理中的“经营”思路出了问题，这个问题不解决，导致房价上涨的内在驱动依然存在，房价就不可能长期被遏制住。

第二个原因是房地产在经济发展和城乡建设中的重要地位。

我们知道，GDP现在地方政府及官员中的考核权重已不像过去那些年了，这是好事，是应该的，也是必须的。但是，假如你是某个地方的行政主官，如果经济长期垫底，你看会有什么情况发生？看会不会影响到你的仕途和地方城乡建设？

GDP现在虽然不那么重要，不像以前那样被拔高到“GDP主义”的程度了，但它对地方政府及主要官员的重要性仍然不容小觑，仍然是地方政府和官员的重要工作内容。

而且，从广义上说，中国仍然是个发展中国家，很多事情，比如扶贫、外交、军事等，都需要经济增长维持在一定的速度区间才能解决。全面实现小康社会的第一个百年目标实现，就更是如此！

而房地产，不仅是城乡建设的有机构成，也是国民经济的有机构成，如果经济增速放缓的话，还依旧是最快速有效的提升方式。所以有人说中国经济发展要“去房地产化”，我觉得这个在目前根本不可能实现，最少还要30-50年。

房地产行业的整体重要性，是我认为房价会继续上涨的第二个原因。

第三个原因，M2的增长速度。

M2的发行速度和房价紧密相关。

盘点2000年以来M2的增长速度就会发现，这些年的房价增长与之完全是正相关关系。2000年到2016年，M2从13.5万亿增长到155万亿，增长10.48倍，各位看全国主要城市的房价，是不是也差不多增长了这么多倍，甚至更多？

再进一步将M2分解到每一年，更可以发现，房价在每一年的增长，基本上都和M2吻合，即便偶尔会出现分离，最终又会趋向于吻合。

那么，未来几年，M2会以什么样的速度增长？

我不是先知，也不知道。但我个人推测认为，会在7%——12%之间。

这一结论是基于对未来中国经济增长和货币政策的研判。

首先，保证经济增长和流动性需要，M2一定不会低于7%，否则经济就无法维持在6%以上的区间，流动性就会遇到麻烦。

其次，因为量化宽松进入收尾，稳健将成为货币政策的主要诉求，M2不会超过12%，否则就不是稳健的货币政策，而是积极的货币政策了。

M2的增长效果体现在房价上，使得房价肯定不会再像过去十几年那样持续暴涨，而是会维持一个和M2匹配的增长速度，要指望它下跌或持平，基本上不可能。

第四个原因，民间资金的逐利本能。

这个原因可以只用一句话说明：我非常支持资金脱离房地产投往实体经济，包括国有资本，也包括民营资本、民间资本，但是，假如你手头有几十万到上千万资金，告诉我，如果不投房地产，你投哪里？会放到银行里看着它一年年贬值吗？

所以，房价或许不会像以往那样暴涨，但是作为一种投资渠道，仍然是稳健的。事实上在全球范围内，固定产投资从来都是最重要的投资手段之一，也是回报最稳定的投资手段之一。只要你不是抱着投机的心态来“炒”就行了。

政府现在的政策取向，是要遏制住那种恶劣的投机性的炒房行为，要加大炒房者的短期交易成本，这种惩罚措施是必要的，也是应该的，房子本来就是用来住的，不是用来炒的！

但就一些持有性投资来说，恐怕是另一种性质。就投资者来说，只要判断持有房产的投资收益大于持有成本，有什么理由不在房地产投资呢？

所以，民间资本在缺乏投资渠道下的逐利本能，是我认为房价会继续增长的第四个原因。

第五个原因，供求关系

各位只要关注一下经过上一轮去库存后，市场上的新房库存就行了。应该说，在一二级城市，目前的新房库存其实并不很多，库存积压主要在三四级城市。

另外，在一二级城市，目前房地产价格的稳定，实际上是政府用行政手段将之压制在一定范围，在一些城市，高于政府指导价的项目根本就不会被批准。

有些人批评这种管治行为是市场倒退，但我支持政府在短期内这样介入。

经济活动本来就有看得见和看不见的两只手，这种行政介入的治标手段，就好像反腐要先一顿棍棒猛打一样，为遏制市场投机，防范经济风险，缓解社会焦虑，稳定政治社会，是非常有必要的。有些市场原教旨主义者批评当前的市场管治是政府滥用行政手段，我认为这是典型的教条主义，是对亚当.斯密的误读。

其实行政介入最大的风险并不在“介入”，而在介入之后“不愿离场”。所以，房地产市场如何避免形成“行政依赖”，如何尽快找出更好的治本措施，从而形成主要靠市场来维持房价稳定的长效机制，这才是更重要的、大家值得讨论的。

总之，供求关系，是我认为房价可能继续上涨的第五个原因。

结语： 

综上所述，我认为房价在未来几年，首先是不会跌（短期和局部地区的下跌不排除），但要暴涨恐怕也很难（除非是治本措施没有找到，因为要刺激经济，又放开了治标性的行政管治措施）。

我认为房价会和M2匹配，维持平稳增长。以一套价格100万的房子，每年增幅5%左右是多少？一套500万或1000万的呢？

所以，如果你觉得现在踮脚能买得起房，那就赶紧买吧，尤其在一二线中心城市，那是房价在最后一次停下来等你，不然的话，以后你可能真就再也买不起了；但是如果你判断自己的收入增长会超过房价增速，那缓一缓当然也没有问题。

但是，无论如何，我们要反对那种恶劣的投机性炒房行为。“房子是用来住的不是用来炒的”不仅是政府房产调控的政策诉求，也应该是整个社会的价值观念！

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